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如果我们新买的一栋全新的房屋,从外观上看不出什么问题,一切都是很完美,即使检查报告也有高度评价,一般我们会不找验房师来检查房子,因为我们一般会觉得全新的房屋,应该有监管,不需多此一举。
但是我们还是要做一些基本的使用检查,例如,水和排污系统,煤气系统和电器系统,都应该测试一下,发现有问题,就应该用特别颜色的贴纸写上,然后要建筑商跟进修理。
一般的主要系统和房屋结构问题确实不多,房屋检验部门会做检查和测试。但是往往一些细节问题会被检验师忽略,而这些问题不会对房屋结构构成大问题,但是如果我们买到一个新房子,如果存在这些小毛病,肯定会不舒服。如果不在交屋前,要求建筑商修复,将来自己逐样的去修,这个花费积累起来也不是个小数。而且这本来应该是建筑商履行的义务,不应该浪费业主的时间和精力去修复。
我们知道,在新房子过户前,也有这样一个最后验房过程——Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder(建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder(建商)。
在验房的当天,双方(Buyer和Builder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的(比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。
在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。
正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,一般的经纪人公司不允许当事经纪人给客户做POA(Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦,因为经纪人Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。
如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。
那么哪些不是结构上的问题, 但是又容易出现的毛病呢?
1.外墙上的裂口现象。由于外墙水泥,在日晒雨淋下,收缩率不同的影响,不少新房子在盖好后,会出现一些细微的裂痕;虽然一般经验,如果裂痕不大于一个硬币厚度,结构上是不会有危险的。但是如果门窗附近裂痕很多,在外观上非常不雅。
2.门窗的开关不灵。这种现象也非常普遍,安装工人可能不小心,在调校门框、门锁的时候,会令门和窗的关闭和开启出现一些不吻合的现象,锁孔与锁舌、门与框之间,形成了不能很好的衔接,或者是不能关的现象,这些虽不属于结构的问题,但是使用上非常不方便。
3.墙角上的压线贴缝太宽。由于安装地板、地毯、或者是地砖之类, 造成四边贴墙的地方不整齐,一般会用一些木压线来遮盖。但是由于地板在铺设的时,无法做到完全平整,所以在压线的时候,压线与地面就可能会出现一些缝,这些缝不仅外表不好看,还会让一些虫蚁爬出爬进。解决的办法是在压线上外再加一条压条以遮挡这些缝,或者在缝上打上玻璃胶和填充剂。
4.木地板上的刮伤痕迹。一般完工时,所有木地板都是崭新的。但是由于工人在完工以后工具的摆放、人员的来回走动、鞋底上可能的硬物,都有可能将木地板刮花,如果深度不大用地腊修复,太深就需要请人员使用专门的材料修复。
5.水管出水缓慢。造成这个问题的原因,可能有一些杂石碎沙堵塞了水管的某个部分,这些杂石是在水管施工期间,安装水管接头时未保护好而进入水管的,而这些杂石是很难通过水龙头排出水管的,若把总排水开关打开也不见得改善的话,那就应该要建筑商检查,必要时需要卸下水龙头,排出杂物,或者更换水龙头。
6.排污系统排水缓慢。这类问题房检局一般不会太仔细去检查,而往往在装修期间,水泥和杂石由于工人们的疏忽和处理不当,被排入排污管里面,积累多了,就会形成堵塞,但又不是完全的堵塞,只形成了缓慢的现象。而这种现象往往会被业主忽视,也很容易在不久的将来发生完全的堵塞。因为随着房主搬进来以后,厕所、洗手间、澡盆的使用,毛发的积累,很快就会使整条水管堵塞,形成严重的水管问题。
洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人David(微信:"US-WEST")提醒您:虽然以上办法可行,但最简单的办法就是交房时,细心观察,多测试,找到问题,在每一个有如上问题的地方,贴上明显的标贴,建筑商修复一样,就撕去一张标贴,最后所有标贴都撕光了,整个修复就完成了,就可以放心搬家了。
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